4月8日上午，小欖鎮永寧工業大道工改項目范圍內的永星第二工業村，占地162畝的“熟地”上，巨大的沙堆位于工地中央，打樁機的砰砰聲有力地敲響。
華帝項目現場。記者 余兆宇 攝
在此動工的華帝廚電數字化智能化產業園項目（以下簡稱“華帝項目”），被賦予多個鮮明標簽：第一宗政府收儲集體用地公開出讓的項目、近十年來第一宗投資超10億元的制造業項目、新產業園建設將對標世界級“燈塔工廠”……
4月8日，華帝廚電數字化智能化產業園項目奠基儀式舉行。記者 余兆宇 攝
正如改革開放浪潮中，永寧和小欖面對的一次次選擇。每一個“先人一步”的決定，都是“加快發展”的伏筆。早在2022年5月11日，華帝項目所在的永寧工業大道工改項目，在永寧社區黨員代表審議及股東代表決議程序中，均以100%同意通過。
這一選擇，在按下了永寧社區和小欖鎮“工改”加速鍵的同時，也解鎖了高質量發展的“新密碼”。
選擇闖新路
小欖鎮永寧社區曾是全省首個“億元村”，歷史上有著諸多“高光時刻”。然而，隨著小欖土地空間受限，近年發展受到嚴重制約。
此前，小欖土地開發強度達到78%，在與原東升鎮合并后，新的小欖鎮土地開發強度依然超過了60%。
2021年10月29日，市委書記郭文海到小欖鎮調研時提出，小欖要在全市各鎮街中當標桿，永寧要在全市各村居中當標桿，在改造低效工業園區、推動產業轉型升級方面闖出新路。
小欖鎮黨委書記趙錫雄。記者 余兆宇 攝
破解發展難題，必須堅定不移攻堅突圍。小欖鎮黨委書記趙錫雄說，過去10年，小欖平均每年新增工業用地不到60畝，沒有引進一個投資額超10億元的項目，產業發展空間不足，導致好項目引不來，舊項目留不住。而“工改”，則可以為破解難題提供突破口。
面對土地空間之困，永寧社區還需要在關乎長遠發展的“選擇題”中作出選擇。
“過去我們接洽過很多好項目，企業一聽說我們是集體用地，只租不售，直接就到其他地方了。”在永寧社區規劃建設辦公室，戴著黑框眼鏡的小欖鎮永寧社區黨委委員胡培森走到大屏幕前，向記者介紹集體用地在招大商、招好商方面的制約性。
華帝項目現場。記者 余兆宇 攝
胡培森說，永寧社區村級工業園多以鋅鐵棚為主，建成至今大多超過25年，部分超過使用年限。10余年前，社區開始拆除鋅鐵棚，改造高標準廠房，建起廠房約30萬平方米。10余年的改造過程中，社區發現，受集體用地土地性質所限，改造后的廠房僅能滿足中小型企業的發展需求，對長遠發展不利，在未來10年或20年后，必然失去競爭力。而大企業往往傾向于選擇國有用地自建廠房，立足長遠謀發展。受土地性質所限，社區曾與多個優質項目擦肩而過。
是固守集體物業收租老路，還是改變局部用地性質招引大企業、形成產業集聚？2022年，市政府出臺《關于促進村鎮低效工業園改造升級若干措施》，永寧社區與市、鎮緊密協作，探索以政府收儲模式推動永寧工業大道工改項目“工改”，打破發展受限的局面。
2022年3月12日，小欖鎮舉行永寧工業大道低效工業園改造升級動員大會，永寧社區的選擇，就此落地。
求變成共識
老一輩的永寧人大多有濃厚的“土地情節”。近年來，永寧社區幾乎沒賣過一塊地，集體土地都是以租賃為主。然而，在股東大會上，最終百余名（近百位）股民代表舉手支持項目方案，同意率達100%。
這樣的結果，源自社區求變思維、政府主動讓利、股民觀念轉變，經過一次又一次的思想碰撞，過程并不簡單。
股民的利益如何保障？政府整備土地資金從哪里來？拆除廠房的租金損失如何補償？永寧工業大道工改項目開創了全市第一宗以“工改住”反哺“工改工”的“工改”模式，這本賬，在對股民公開的PPT上清晰可見。
項目共劃分為A1、A、B、C、D五個片區。不同尋常的是，項目A1區為“工改住”，A區、D區計劃轉為國有用地，保留集體權屬不變，建設高標準廠房。B區、C區計劃轉為國有用地后公開出讓，招引上市企業、龍頭企業、高端制造企業等優質企業。
“我們堅定不移推動低效工業園改造。黨委、政府下了很大決心，把利益下移到社區，為A1區的89畝用地配備商住指標。一子落，滿盤活。”小欖鎮副鎮長吳鑄輝介紹，如果按照傳統“工改工”思維，整個片區難以實現利益平衡。在市的大力支持下，小欖鎮通過“工改住”徹底打破僵局，激活整個片區616畝的改造，同時也充分利用政策緩解了土地整備的財政壓力。按照方案，A1區、B區、C區土地出讓價款集體和鎮級分成按規定扣除相關前期土地整備費用后全數歸集體所有，小欖鎮政府將不截留一分所得，由社區用于改造包括A區、D區在內的低效工業園區。
“我們算過這筆賬，按照初步估算，扣除A區、D區自改費用、拆除建設廠房期間的租金損失等，社區不但不用出一分錢，還略有盈余。”胡培森說。
永寧社區股民劉嘉樑告訴記者，股東代表大會前后開了4次，歷時一年多。第一次的方案，也有反對的聲音，但社區的講解一次比一次成熟，會議的氛圍也一次比一次好。
“印象最深的是，幾乎所有人都拿出手機，不是對著大屏幕上的PPT拍照，而是打開計算機算個不停。”劉嘉樑說，最后一次會議上的PPT，每一頁都是數字，項目的收益賬一目了然。
作出新示范
永寧工業大道工改項目位于永寧工業大道東側、菊城大道北側，此前，項目范圍內大部分建筑物為低矮鋅鐵棚，產業低端、產出價值低、社區租金收入少、小散亂污企業多、周邊人居環境差。
一方面，現有的低效工業園空間利用率低、產出低；另一方面，本土龍頭企業迫切需要空間增資擴產，滿足數字化智能化改造需求。永寧工業大道項目的破局，剛好為華帝項目創造了空間。
“有了招商意向，我們才開始拆除整理地塊。”吳鑄輝說，小欖鎮全力支持本土企業增資擴產，而“工改”騰出的地塊，能夠充分滿足企業發展需求。今年3月23日，華帝股份競得項目地塊，華帝項目位于永寧工業大道工改項目C區，總占地面積162畝。
為推進永寧工業大道工改項目改造，2022年7月1日，小欖鎮組建一支由鎮領導班子、機關、社區干部組成的60余人“小欖工改鐵軍”進駐一線。
“要么就在社區與群眾面對面溝通，要么就下田間、入廠房、穿街巷、進家門，當時經常一忙就一整天。” 負責談判協商的市直掛職干部侯志鵬介紹，小欖鎮鎮黨委、鎮政府在項目一線設立前線指揮部和臨時黨支部，調派市、鎮、村三級干部專班常駐，9位鎮領導親率9個攻堅小組講法律、講政策、講利好、講前景，用心用情走好群眾路線，贏得集體、村民和廠企的充分理解和高度認同。
2022年9月，從永星第二工業村遷至華中路工改項目示范區后，中山市捷暢電子科技有限公司（以下簡稱“捷暢電子”）拿到了龍頭企業的訂單。
“過去鋅鐵棚悶熱，形象差，客戶認可度不高。” 捷暢電子總經理林星星說，搬到新的廠房后，一些龍頭企業到企業現場考察，一次審廠就通過，企業順利拿到凱迪仕、德施曼等品牌的訂單。為此，企業決定增資擴產，新購置了價值1000多萬元的設備。
梳理華帝項目落地前后，剛好是一條“拆、建、招”并舉的時間線。小欖鎮黨委書記趙錫雄說，小欖鎮通過這一項目的成功落地，開辟了一條以“工改”整備土地、支持本土企業增資擴產和制造業高質量發展的新路子。
永寧工業大道工改項目開啟了全新的“工改”模式，作出積極示范，也為破解“工改”難題提供可行方案。據悉，小欖鎮正因地制宜推廣這一模式，聚焦政府掛賬收儲，突出連片升級改造，全力推動九洲基、聯豐主題千畝產業園區升級改造工作再提速。
記者 隋勝偉
◆編輯：龍慧◆二審：阮晨雪◆三審：周亞平
