近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2025年全年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)備受民生關(guān)注。在銷售端，2025年新建商品房銷售面積88101萬(wàn)平方米，同比下降8.7%；商品房銷售額83937億元，下降12.6%。在投資端，2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金93117億元，同比下降13.4%，其中個(gè)人按揭貸款下降17.8%。這些數(shù)據(jù)該怎么看？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有哪些變化？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉近日在接受南都記者的專訪時(shí)，結(jié)合樓市的實(shí)際情況進(jìn)行分析并表示，二手房市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)突出，2026年樓市有望呈現(xiàn)“一線企穩(wěn)、區(qū)域分化”的平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
現(xiàn)狀
上月新房房?jī)r(jià)“翹尾”
市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存階段
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年新建商品房銷售面積、銷售額均出現(xiàn)了下降。
對(duì)此，有觀點(diǎn)指出，隨著住房市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，新房市場(chǎng)則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求，房企通過(guò)“好房子”產(chǎn)品形成差異化供給。同時(shí)，二手房成交占比逐步提升，在大中城市，剛需購(gòu)房者普遍通過(guò)購(gòu)買二手房解決居住問(wèn)題。
這一觀點(diǎn)也在中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)得到了印證，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年第3周數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)15城二手住宅周度成交量環(huán)比上升9%，一線城市表現(xiàn)更為亮眼，中原報(bào)價(jià)指數(shù)連續(xù)5周回升。
對(duì)此，張大偉表示，二手市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)尤為突出，成為市場(chǎng)企穩(wěn)的重要抓手。這背后是房東預(yù)期改善，恐慌性掛牌減少，而價(jià)格調(diào)整到位疊加政策利好，促使剛需積極入市。盡管二手房?jī)r(jià)同比仍有跌幅，但環(huán)比降幅收窄，標(biāo)志著市場(chǎng)正在筑底企穩(wěn)。
此外，南都記者注意到，2025年12月，新房房?jī)r(jià)出現(xiàn)“翹尾”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局去年12月70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，6城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，上海、長(zhǎng)春漲幅領(lǐng)跑。
對(duì)于2025年房地產(chǎn)投資下降的問(wèn)題，另有分析指出，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于“去庫(kù)存”階段。
效果
新政后網(wǎng)簽量環(huán)比上漲
房貸貼息或是趨勢(shì)
2025年末，多項(xiàng)房地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)。
2025年12月24日，北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，優(yōu)化房地產(chǎn)政策：一是放寬非京籍家庭購(gòu)房條件。將非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”；購(gòu)買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社保或個(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買2套商品住房。同時(shí)，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，加大公積金支持住房消費(fèi)力度。
張大偉介紹，北京優(yōu)化限購(gòu)政策短期內(nèi)帶動(dòng)了改善型需求釋放，新政后兩周內(nèi)二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上漲約18%，但剛需入市意愿仍偏弱，市場(chǎng)未出現(xiàn)大幅反彈。
到了2025年12月29日，《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》對(duì)外公布，并規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅，今年1月1日起正式施行。
對(duì)此，張大偉說(shuō)，財(cái)政部下調(diào)房地產(chǎn)增值稅稅率并擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍，減輕了房企和二手房賣方的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，預(yù)計(jì)將降低交易成本約3%-5%，有助于提升二手房流通性，但對(duì)新房市場(chǎng)的直接刺激作用有限。
值得一提的是，1月19日，央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，張大偉表示，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是利好消息，有利于釋放更多購(gòu)房潛力。對(duì)于網(wǎng)絡(luò)上討論頗多的房貸貼息，張大偉認(rèn)為，房貸利率降低是未來(lái)趨勢(shì)。
預(yù)測(cè)
樓市政策將持續(xù)寬松
房?jī)r(jià)跌幅會(huì)繼續(xù)收窄
2026年樓市怎么看？
鑒于2025年底多項(xiàng)房地產(chǎn)新政的落地，張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)2026年將有更多優(yōu)化限購(gòu)政策的出臺(tái)，部分庫(kù)存壓力較大的三四線城市可能推出購(gòu)房補(bǔ)貼、以舊換新等政策，核心城市或進(jìn)一步放松高端住宅限購(gòu)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的一份報(bào)告也指出，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍在探底中，從累計(jì)數(shù)據(jù)上看，2025年降幅較2024年有所收窄，從2024年的快速下跌轉(zhuǎn)入到緩慢下跌的階段。2026年是“十五五”的開(kāi)局之年，預(yù)計(jì)政策將會(huì)持續(xù)寬松，房?jī)r(jià)跌幅將會(huì)繼續(xù)收窄，核心城市、核心區(qū)域的房?jī)r(jià)將會(huì)實(shí)現(xiàn)真正意義上的止跌回穩(wěn)。
不過(guò)，張大偉提醒，需清醒認(rèn)識(shí)到，樓市分化格局仍將持續(xù)。一線城市憑借人口流入與資源優(yōu)勢(shì)，核心板塊有望率先企穩(wěn)；而二三線城市受庫(kù)存壓力、人口外流影響，調(diào)整周期或繼續(xù)延長(zhǎng)。當(dāng)前回暖行情仍需政策持續(xù)護(hù)航，后續(xù)需關(guān)注政策落地效果與需求釋放可持續(xù)性。
“總體而言，年初樓市的積極信號(hào)，是政策精準(zhǔn)發(fā)力與市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的共同結(jié)果。隨著政策紅利持續(xù)釋放，疊加季節(jié)性需求支撐，2026年樓市有望呈現(xiàn)‘一線企穩(wěn)、區(qū)域分化’的平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提供重要支撐?！睆埓髠フf(shuō)。
穩(wěn)樓市，政策如何才能更給力？正如《求是》雜志刊登的一篇文章所言：“政策要一次性給足?！?/p>
◆編輯：吳玉珍◆二審：鄭沛鋒◆三審：周亞平
