燈飾銷售量占全國約六成的“中國燈飾之都”中山古鎮，村集體出租的廠房、工業用地中“職業二房東”比例一度超過50%。近兩年來，古鎮鎮以前所未有的力度展開清退“職業二房東”專項行動。
截至2023年11月，454戶“職業二房東”被清退，清退面積31.33萬㎡，原承租企業廠租普遍下降，村集體收入平均增長約1093萬元/年，有的村物業租金收入增長近8成。這一增一降，為村民、企業帶來了實實在在的收益，為珠三角破解“職業二房東”難題探出新路。
調查：“職業二房東”影響實體經濟
在制造業集中的珠三角，“職業二房東”的存在，很大程度上推升了物業租金成本，加重了企業成本，壓縮了企業利潤空間。中山古鎮鎮清退“職業二房東”專項行動，為我們提供了一份產業鏈賬本，成為觀察“職業二房東”的一個樣本。
古鎮的村集體經濟比較發達，村集體出租的廠房、工業用地約500萬㎡，其中“職業二房東”占有率超過50%。這樣一個龐大的群體，掌握了廠房商鋪租金的話語權，不僅持續推高租金，而且出現諸多不規范行為。
位于古鎮鎮古一村的瑞豐國際燈配城匯聚了約800個LED供應鏈品牌，在燈飾照明行業有較大知名度，中山市科浦照明科技有限公司（簡稱“科浦照明”）經理陳禮璋于2021年9月在這里向“職業二房東”租下一間店鋪，租金為1.5萬元/月（實際使用面積是一樓36㎡），平均每平方米租金超過了410元。今年11月底，他直接跟村委會續簽了合同，租金是1萬元/月，降幅達到33%，再也不用擔心像以往一樣被房東刁難。
瑞豐國際燈配城于2009年建成，其發展初期正是LED產業迅速崛起時期，賣場內品類快速變化，店鋪換手率也較高，加上賣場管理較寬松，這讓一批人鉆了空子，成為“職業二房東”，賣場租金價格從最初的每平方米四五十元不斷上漲，某些位置好的店鋪租金超過了500元/㎡。
巨大的利益驅動下，房源也被不斷轉手，甚至誕生了“三房東”“四房東”。高峰期時，該燈配城超過9成商鋪在“職業二房東”手中，轉手費最高達到50萬元/間。
“職業二房東”只做“包租公”，其粗放甚至粗暴的管理方式讓企業叫苦不迭。
記者在調查中發現，“職業二房東”為了利益最大化，一種常用的方式就是將廠房切分成多個小塊分租出去，在這過程中通過虛增面積提高收益。
比如1500㎡的廠房，告知企業是1800㎡，1萬㎡的廠房，通過切分的方式可以多出數千平方米，直接從租金中獲益。
同時，“職業二房東”還會想辦法從實體企業身上“薅羊毛”，增加電梯費、衛生費、管理費、公攤費等，但在消防、環保等方面又疏于管理，為非法經營主體和小散亂污企業提供了土壤，帶來各種隱患。
不僅如此，“職業二房東”為了達到目的，甚至還發生過以停電、停電梯、鎖門等手段威脅企業的情況。
古鎮七坊村一家企業負責人對記者說：“我們不敢裝修，不敢進設備，更不敢上規，只要房東發現你的經營狀況好了就要加租。”
這位負責人稱，有的“職業二房東”不講契約精神，所以企業不敢做強做大，也不敢增資擴產，實在做不下去，也只有搬家或者關停。
古一村黨委委員潘耀榮說，“職業二房東”只考慮短期收益，不考慮承租企業實際情況，房租太高，企業負擔重，租期就會短，對產業的可持續發展是一種傷害。
古一村手捧“金飯碗”，卻眼睜睜看著“職業二房東”影響實體經濟利潤，不僅嚴重損害了商戶利益、賣場營商環境，也影響村集體合理增收。
觀察：業主與“職業二房東”的進與退
“‘職業二房東’的問題如不解決，不僅對村集體增收不利，對古鎮燈飾產業長遠發展將產生很大阻礙。但背后的利益鏈很長很復雜，我們每走一步都是博弈，必須敢于動真碰硬。”古鎮鎮黨委副書記卓水先說。
古鎮鎮成立全面規范鎮村集體物業租賃市場工作指揮部，以清退“職業二房東”為切入點，開展專項行動，由黨政一把手擔任總指揮，各部門協同作戰，形成合力。
動他人的“奶酪”無異于“虎口奪食”，古鎮網格與大數據中心（簡稱“網數中心”）副主任胡文磊說：“每天睜開眼都是難題，有時候沖突非常激烈。”
今年3月，每月按時交租的陳禮璋萬萬沒想到會被房東起訴拖欠房租，要求收回房源。因忙于燈博會，他的租金僅遲交了一天，并無主觀故意。原來，這是房東找理由促使經營戶提前搬遷，想辦法阻止村集體待合同期滿拿回房源。
后來，經過鎮村兩級協調，“職業二房東”撤訴。這不是個案，據了解，今年6月30日瑞豐國際燈配城有291卡商鋪合同到期，從4月起，為取得商鋪租賃權，“職業二房東”通過堵門、鎖門、威脅等影響商戶正常經營，雙方矛盾頻發，專項行動工作組多次到現場處理。
還有更多的角力。習慣了做“包租公”的部分村民甚至村干部也不理解、不支持。
長期以來，村集體對物業運營以租代管，以人手不足、招商面窄等理由，縱容“職業二房東”生根發芽。
以岡南村二坦工業區為例，129畝廠房今年全部到期，涉及“職業二房東”82個，實際經營戶203家。部分村民甚至認為，村集體與實際經營戶簽約，還要重新布設電表、計收水電費等，工作量大幅增加，不愿意改變現狀。這也影響了清退行動的進度。
指揮部明確要求各駐村領導督促落實駐點村“職業二房東”清退工作，進度靠后的村，駐村領導和村書記要表態發言。
在清退行動開展初期，雖然有各種質疑聲音，但鎮一級層面決心非常堅定：政府進，“職業二房東”才能退。
卓水先說：“我們做這件事是站在老百姓的立場上，一切為了古鎮的長遠發展，心里坦蕩蕩、有底氣！”
七坊村工業園屬于村集體物業，“職業二房東”承租了三分之一，其中一棟由一位本地“職業二房東”租下，將其分租給7家企業，合同于今年11月到期。
今年10月，正是燈飾企業出貨旺季，“職業二房東”為了不被清退，一方面誘騙企業進行廠房裝修，增加談判的籌碼；一方面對企業以拉閘停電、關停電梯相要挾，通過影響企業正常生產向鎮政府施壓。
對此，指揮部工作組召集承租企業座談，為他們吃下“定心丸”，鼓勵企業抱團應對；有關部門對“職業二房東”妨礙生產的行為及時處理。
最終，“職業二房東”退場，這7家企業跟村委會簽訂了新的承租合同，房租平均下降超過15%。“這位‘職業二房東’后來給我們寫了道歉信，聲稱不知道政府這么堅決，意識到了自己的錯誤。”胡文磊說。
卓水先說，鎮農業農村局、網數中心、鎮綜治辦、公安分局、生態環保分局、人力資源和社會保障分局、市場監管分局等部門聯動，各司其職，讓“職業二房東”沒有藏身之所；同時，對集體物業中的“職業二房東”存量房源分類處理，設置承租條件，確保一手房源真正租給實體企業，讓實體經濟獲益。
探討：企業減租與集體增收并行不悖
實體企業成為清退行動的直接受益者。中山市金寶斯燈飾電器有限公司是古鎮一家規上企業，去年年底，總經理王平得知七坊村要清退“職業二房東”，立刻聯系村委會問明情況，得知自身符合條件可以從村里直租。
今年3月，原合同到期后，王平租下了原公司所在的整棟樓，兩層廠房擴大到整棟樓，面積從3400㎡ 增加到8500㎡，直租單價為12.5元/㎡，比之前近14元/㎡的價格明顯下降。
現整棟樓租金一年可以節省15.3萬元，“增資擴產后企業發展的動力更強了，預計今年產值能達到3800萬元，比去年增長30%以上。”王平高興地說。
企業租金負擔下降的同時，村集體收入明顯增加。
據了解，“職業二房東”整治已為古鎮的村集體增收約4000萬元，預計到2025年，兩個村平均村集體收入超1億元，最終實現富民強村。
例如，七坊工業園于2023年3月本輪租賃期屆滿后，將“職業二房東”全部清退，村里將物業出租租金由之前的11元/㎡（全包）調整到12.5元/㎡（全包），村集體收入一年增加200多萬元。
七坊村物業負責人何志成介紹，園區現有規上企業6家，進駐企業承諾年產值（或銷售額）達2.5億元，未來村里會致力于幫工業園孵化出更多規上企業，推動企業、村集體和村民共同增收。
又如古一村，截至今年11月，瑞豐國際燈配城商鋪租金平均下降15.7%，有效降低了企業租金成本，村集體收入增長超過2000萬元，增幅達60.8%。
集體物業中“職業二房東”退出，正引發一場“蝴蝶效應”。一批出租價下調（與原“職業二房東”租金相比）的集體物業入市，帶動了整個市場租金下調，堅定了企業增資擴產的信心。
“政府的清退行動既為企業降低了成本，又幫助企業獲得更好的資源。”中山市照明電器行業協會秘書長區德成接受采訪時表示，目前，受到清退“職業二房東”行動影響，實體企業更傾向于找村委會直租。由于更多一手房源供應市場，對古鎮現有廠房租金水平形成了抑制，并推動私人物業的“二房東”規范管理和經營。
眼下，古鎮鎮正引導村集體從傳統的“包租公”向運營者轉變，部分村集體通過引入專業運營公司或者自組運營公司，開展專業招商、運營、管理等工作。
今年10月，古鎮鎮出臺了《關于全面規范鎮村集體物業租賃秩序的實施方案》，明確在廠房物業租賃交易中進駐企業的產業類型、稅收貢獻、技術水平、產值規模等要求，提高招商引資質量。同時，成立古鎮鎮企業服務中心，對接企業廠房租賃需求和發展需要，為規上企業提供穩定的生產和經營場所，目前已為廣東盛世名門科技有限公司等45家企業牽線搭橋。
專家訪談
讓集體物業承托起產業發展
中山市經濟研究院院長梁士倫認為，“職業二房東”是產業粗放發展中的產物之一，在過去也曾發揮過一定的積極作用，比如他們將一手房東不愿意處理的廠房整片承包下來，進行一些必要的翻修或局部提升后推向市場招租，為企業提供了經營場所。
但是，隨著經濟的發展，在逐利動機驅使下，“職業二房東”累積的問題越來越多，影響地方主導產業的發展和產業布局的有序優化，尤其是快速抬高了制造企業的經營成本。
梁士倫分析說：“長遠看，‘職業二房東’難以真正關心產業的優化發展，只管能不能租出去、租金能不能收高點，對一個地方的產業高質量發展來說是不利的。”
他認為，中山作為一個制造業較為發達的城市，在促進產業轉型升級和產業布局引導上，集體物業應該發揮更大作用，更好地掌握主動權。
梁士倫表示，鎮街是經濟發展的主戰場，古鎮鎮的探索非常有價值。
他建議，村集體最迫切需要的是改變從前的“包租公”心態，主動提升自己運營集體資產、服務產業升級發展的能力，要根據上級政府的產業定位與規劃通盤統籌，充分利用集體物業這個優勢資源來推動招商選資，致力于持續提升村集體資產的綜合效益。
同時，市鎮兩級政府，需給予村一級更多引導，以達成村、鎮、片區、全市域整體發展的效益最大化，不斷將中山的優勢產業做大做強。
統籌：程明盛
編輯? 張英? 二審? 陳彥? 三審? 蘇小紅
